Veelgestelde vragen over de Wkb
Ben jij voorbereid op de Wet Kwaliteitsborging?
Veelgestelde vragen over de Wkb
Je vindt hier veelgestelde vragen en antwoorden. Staat jouw vraag er niet bij en ben je lid van Bouwend Nederland? Neem dan contact op met advies@bouwendnederland.nl.
Algemeen
- Wat houdt de Wkb in?
- Wanneer treedt de Wkb in werking?
- Geldt de Wkb voor alle werken?
- Is een infrawerk ook een bouwwerk?
- Wij zijn een kleine aannemer. Wordt de kwaliteitsborger ook ingezet voor vergunningvrije projecten, zoals het verbouwen van een badkamer of compleet schilderwerk van een pand?
- Het publiekrechtelijk deel van de Wkb heeft eerst alleen betrekking op gevolgklasse 1. Waarom niet beginnen met gevolgklasse 2 en 3?
- Wat moet ik in mijn bedrijfsvoering aanpassen als de Wkb in werking treedt?
- Hoe informeer ik mijn medewerkers over de Wkb?
Vergunningstraject (Publiekrecht)
- Welke wijzigingen zijn er in de Wkb voorzien in de Wabo/Woningwet?
- Is mijn project vergunningsplichtig, meldingplichtig of vergunningsvrij?
- Wat is de rol van de initiatiefnemer?
- Wat is de rol van de kwaliteitsborger in het vergunningsproces?
- Heeft de Wkb invloed op de eisen van het Bouwbesluit?
- Wat is het dossier bevoegd gezag?
- Hoe werkt kwaliteitsborging bij cascobouw?
- Hoe werkt kwaliteitsborging bij deelleveringen?
- Bij sommige projecten is het onhandig om twee weken na gereedmelding te moeten wachten met ingebruikname. Hoe moet daarmee worden omgegaan?
- Klopt het dat er twee opleverdossiers moeten worden aangeleverd?
Aannemingscontract (Privaatrecht)
- Welke wijzigingen zijn er in de Wkb voorzien in het Burgerlijk Wetboek?
- Wat betekent de wijziging in de waarschuwingsplicht?
- Wat betekent de wijziging met betrekking tot het opleverdossier?
- Klopt het dat er twee opleverdossiers moeten worden aangeleverd?
- Wanneer gaat de bepaling over het opleverdossier in?
- Wat betekent de wijziging met betrekking tot de aansprakelijkheid bij verborgen gebreken?
- Wat betekent de informatieplicht bij nieuwbouwwoningen?
- Wat verandert er in de 5%-regeling?
Kwaliteitsborging
- Aan welke eisen moeten kwaliteitsborgers voldoen?
- Mag de kwaliteitsborger vertrouwen op de informatie van de aannemer, of moet hij alles opnieuw toetsen?
- Hoe vind ik een kwaliteitsborger?
- Wie schakelt de kwaliteitsborger in?
- Wat kost een kwaliteitsborger?
- Kan de opdrachtgever of het bevoegd gezag bepalen welk instrument en/of kwaliteitsborger er gehanteerd dient te worden, eventueel door middel van contractvorm of vergunningverstrekking?
- Wat zijn de gevolgen voor de aannemer als de kwaliteitsborger tijdens de uitvoering niet voldoet of niet goed bewaakt?
- Kan de kwaliteitsborger het project stil leggen?
- Keurt de kwaliteitsborger ook de constructie? Dus heeft kwaliteitsborger een aantoonbare constructieve achtergrond nodig?
- Wat als er verschil van inzicht is tussen kwaliteitsborger en de bouwer over de kwaliteit?
- Gaat de kwaliteitsborger ook toetsen op eisen waterschap, milieudienst, brandweer etc?
- Is de aannemer verplicht om informatie aan te leveren aan de kwaliteitsborger?
Algemene vragen
Wat houdt de Wkb in?
De Wkb stelt een aantal wijzigingen voor in 3 wetten, namelijk de Wet algemene bepalingen omgevingswet (Wabo), Woningwet en het Burgerlijk Wetboek.
De wijzigingen in de Wabo en Woningwet zorgen ervoor dat het toezicht op de kwaliteit vanuit de vergunningverlener (meestal de gemeente) deels wordt uitbesteed aan een kwaliteitsborger. Dit deel van de Wkb gaat dus over het vergunningtraject en de relatie tussen bevoegd gezag, kwaliteitsborger en initiatiefnemer. Dit wordt ook wel publiekrecht genoemd. De Wabo en Woningwet gaan per 1 januari 2024 op in de Omgevingswet. De overheid wil de Wkb tegelijk invoeren met de nieuwe Omgevingswet. Met de invoering van de Omgevingswet, vervalt het huidige Bouwbesluit 2012 en worden de technische bouwvoorschriften opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving, kortweg het Bbl.
Door middel van aanpassingen in het Burgerlijk Wetboek wordt de positie van de opdrachtgever verbeterd, bijvoorbeeld door aanscherping van de aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken. Op deze manier wil de overheid ook de aannemer stimuleren om betere kwaliteit te leveren. Dit gaat dus over de relatie tussen opdrachtgever en aannemer, en wordt ook wel privaatrecht genoemd.
Het onderscheid tussen het publiekrechtelijk deel (vergunningtraject) en het privaatrechtelijk deel (aannemingscontract) van de Wkb is van groot belang. Het gaat om twee verschillende typen bepalingen in een heel andere context (relatie initiatiefnemer – overheid versus relatie opdrachtgever – aannemer). Het is ook op andere typen bouwwerken van toepassing (vergunningplichtige versus alle bouwwerken). Het is belangrijk om hier goed van bewust te zijn. Een uitgebreidere omschrijving van wat de Wkb inhoudt, vind je in het infoblad.
Wanneer treedt de Wkb in werking?
De Wkb treedt per 1 januari 2024 in werking. Daarbij is het belangrijk om te begrijpen dat de Wkb een publiekrechtelijk en een privaatrechtelijk deel kent.
Het publiekrechtelijke deel van de Wkb (o.a. melding bouwactiviteit, inschakelen kwaliteitsborger en dossier bevoegd gezag) gaat gelden voor aanvragen die gedaan zijn vanaf 1 januari 2024. Het is niet noodzakelijk dat ook uiterlijk 31 december 2023 de vergunning is verleend. Voor aanvragen die uiterlijk 31 december 2023 zijn ingediend geldt dus nog het 'oude' systeem. Dit deel van de Wkb betreft alléén voor bouwwerken die vallen onder gevolgklasse 1 (bijvoorbeeld grondgebonden woningen en kleine bedrijfspanden). Daarbij zijn monumenten uitgesloten en gaat het ook in eerste instantie alleen om nieuwbouw. In de zomer van 2024 wordt besloten of het publiekrechtelijke deel voor verbouwingen per 1 januari 2025 ingaat.
Het privaatrechtelijke deel van de Wkb (o.a. aansprakelijkheid na oplevering, opleverdossier) gaat gelden voor aanneemovereenkomsten die gesloten zijn vanaf 1 januari 2024. Enige uitzondering is de aanvullende eisen voor de waarschuwingsplicht, die gaan per 1 januari 2024 ook voor lopende contracten gelden. Het privaatrechtelijke deel van de Wkb betreft alle bouwwerken. Dus alle gevolgklassen, ook vergunningsvrij, en ook verbouwingen en monumenten.
Geldt de Wkb voor alle werken?
Allereerst geldt de Wkb alleen voor bouwwerken. Onder bouwwerk wordt volgens de bijlage bij de Omgevingswet verstaan een 'constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren, met inbegrip van de daarvan deel uitmakende bouwwerkgebonden installatie'.
Het publiekrechtelijke deel van de Wkb geldt daarbij alleen voor vergunningsplichtige bouwwerken en wordt ook nog eens gefaseerd ingevoerd. In eerste instantie gelden de wijzigingen alleen voor bouwwerken in gevolgklasse 1 en alleen voor nieuwbouwprojecten.
Tot gevolgklasse 1 behoren de onderstaande bouwwerken:
- Vrijstaande eengezinswoningen, twee-onder-een-kapwoningen en rijtjeswoningen, inclusief eventuele garages en andere soorten aanbouwen. Voorwaarde is dat deze woningen op de grond staan en niet op een ander bouwwerk of op een andere woning worden gebouwd. Appartementen en woningen bedoeld voor kamerverhuur, zoals studentenhuizen en zorgwoningen, vallen niet onder gevolgklasse 1.
- Woonboten en andere drijvende woningen.
- Vakantiehuisjes en andere vakantieverblijven. Ook hier zijn vakantieappartementen en dergelijke weer uitgesloten.
- Bedrijfshallen en fabriekspanden van maximaal twee verdiepingen. Het gaat dan bijvoorbeeld om hallen bedoeld voor opslag of productie, inclusief een kantoor of kantine, magazijnen, kassen en dergelijke. Kantoorgebouwen, winkelpanden en dergelijke vallen niet onder gevolgklasse 1.
- Opslagruimten, magazijnen en andere bouwwerken vallend onder punt 4 van maximaal twee verdiepingen die gebouwd worden bij kantoren, winkels en dergelijke.
- Fiets- en voetgangersbruggen met een overspanning van maximaal 20 meter over wegen en spoor- en waterwegen. Worden de bruggen gebouwd over provinciale wegen of rijkswegen dan vallen ze niet over gevolgklasse 1.
- Overige bovengronds gelegen bouwwerken bedoeld voor wegen (geen viaducten en dergelijke), vaarwegen, stroomvoorziening, en dergelijke als ze niet hoger dan 20 meter zijn. Denk hierbij bijvoorbeeld aan kleine windmolens, keermuren en zendmasten.
De wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek, oftewel het privaatrechtelijk deel van de Wkb, gelden voor alle bouwwerken, dus ook de niet-vergunningsplichtige en zowel nieuwbouw als verbouw. Er is geen fasering. Het Burgerlijk Wetboek kent geen definitie van het begrip bouwwerk. Volgens de minister moet de definitie uit de Omgevingswet worden aangehouden. Hieronder vallen heel veel werkzaamheden, ook kleinere verbouwingen, zoals het vervangen van een kozijn. Zie ook dit artikel hierover.
Is een infrawerk ook een bouwwerk?
Beoordeeld moet worden of het infrawerk voldoet aan de definitie van bouwwerk in de Omgevingswet, te weten een 'constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren, met inbegrip van de daarvan deel uitmakende bouwwerkgebonden installatie'. Daarnaast blijft volgens de toelichting op de Omgevingswet de rechtspraak over het begrip bouwwerk van belang. Volgens die jurisprudentie kan bijvoorbeeld een weg, bestaande uit een laag gestampt puin met daarop een laag asfalt, een terreinverharding, een terras, een wegfundering bestaande uit een paalmatras en een kunstgrasveld, niet worden aangemerkt als een bouwwerk. Bouwend Nederland schat in dat deze uitleg van het begrip bouwwerk ook opgaat voor waterwegen en spoorwegen. Zie ook het document: De betekenis van de Wet kwaliteitsborging voor infrabedrijven.
Wij zijn een kleine aannemer. Wordt de kwaliteitsborger ook ingezet voor vergunningvrije projecten, zoals het verbouwen van een badkamer of compleet schilderwerk van een pand?
Kwaliteitsborging geldt voor niet vergunningsvrije projecten. De veranderingen in het Burgerlijk Wetboek (aansprakelijkheid en opleverdossier) gelden voor alle bouwwerken.
Het publiekrechtelijk deel van de Wkb heeft eerst alleen betrekking op gevolgklasse 1. Waarom niet beginnen met gevolgklasse 2 en 3?
De gevolgklassen 2 en 3 hebben betrekking op bouwwerken met een hoger risico. De wetgever heeft ervoor gekozen om met de bouwwerken met een beperkt risico (gevolgklasse 1) te beginnen. Op de website van de Rijksoverheid vindt u een factsheet over de gevolgklassen. De praktijkervaring die wordt opgedaan met bouwwerken die onder gevolgklasse 1 vallen, wordt gebruikt om de regels/werkwijze bij bouwwerken met een hoger risico vanaf de start al optimaal in te kunnen richten.
Wat moet ik in mijn bedrijfsvoering aanpassen als de Wkb in werking treedt?
De Wkb brengt de nodige veranderingen mee voor aannemers. Zo zul je afspraken moeten maken met je opdrachtgever over wie welke informatie verzamelt. Dat zul je weer moeten bespreken met je medewerkers en je onderaannemers. Het Wkb-stappenplan kan je helpen bij de aanpassing van je bedrijfsvoering.
Voor het bijhouden van de informatie zijn diverse ICT-toepassingen op de markt om dit te organiseren. Om hierin een goede keuze te maken, heeft Bouwend Nederland een leidraad opgesteld. Hiermee kunt u zelf een shortlist maken van de softwarepakketten die goed passen bij uw bedrijf. Ook hebben we een overzicht gemaakt van de diverse softwarepakketten.
Hoe informeer ik mijn medewerkers over de Wkb?
We hebben een animatie gemaakt die in enkele minuten de hoofdlijnen van de Wkb uitlegt. Er is ook een infoblad Wkb waarin je medewerkers alles nog eens rustig kunnen nalezen.
Vragen over het vergunningstraject (Publiekrecht)
Welke wijzigingen zijn er in de Wkb voorzien in de Wabo/Woningwet?
De Wkb wijzigt het stelsel van vergunningverlening. Een deel van het toezicht, namelijk dat betrekking heeft op het Bouwbesluit (bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet gaat dit over in het Besluit bouwwerken leefomgeving) wordt uitbesteed aan een kwaliteitsborger. Die kwaliteitsborger moet hierbij een instrument gebruiken dat getoetst is door een toelatingsorganisatie. Het bevoegd gezag (meestal de gemeente) geeft nog wel een vergunning af met betrekking tot welstand en bestemmingsplan. Meer informatie hierover is te vinden op de website van het Informatiepunt Leefomgeving.
Is mijn project vergunningsplichtig, meldingplichtig of vergunningsvrij?
Hiervoor is het van belang onder welke gevolgklasse het bouwwerk valt. Om dit te bepalen kun je gebruik maken van het schema op de website van het Informatiepunt Leefomgeving.
Wat is de rol van de initiatiefnemer?
De initiatiefnemer doet minimaal 4 weken voor de start van de bouwactiviteit een melding bij het bevoegd gezag (meestal de gemeente) via het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Deze melding is maximaal een jaar geldig. Bij de melding hoort een risicobeoordeling en een borgingsplan te worden ingediend. Ook moet vermeld worden wie de kwaliteitsborger is en welk instrument wordt toegepast. Als de melding niet volledig is, telt het niet als melding en gaat de termijn van 4 weken niet lopen.
De initiatiefnemer zorgt voor het inschakelen van een kwaliteitsborger. Als het bouwwerk gereed is, verzamelt de initiatiefnemer de benodigde informatie voor het dossier bevoegd gezag en meldt het werk gereed. Het bevoegd gezag heeft dan twee weken de tijd om te beoordelen of het dossier compleet is. Bij afwijkingen kan het bevoegd gezag beslissen om te handhaven. Na die twee weken mag het bouwwerk in gebruik worden genomen.
De aannemer kan ervoor kiezen om de initiatiefnemer (vaak de opdrachtgever) te ontzorgen door namens hem de kwaliteitsborger in te schakelen. Dit kan uit oogpunt van klantenbinding een goede keuze zijn, maar brengt wel de nodige risico’s met zich mee. Zo wordt de aannemer op deze manier verantwoordelijk voor de inhoud van het dossier bevoegd gezag en het op tijd aanleveren ervan bij de gemeente. Als er bepaalde gegevens ontbreken, kan de gemeente de opdrachtgever verbieden om het bouwwerk in gebruik te nemen. De consequenties hiervan komen dan (mogelijk) voor risico van de aannemer. Als je als aannemer de kwaliteitsborger inschakelt, is het advies om gebruik te maken van de modelovereenkomst die Bouwend Nederland samen met de Vereniging KwaliteitsBorging Nederland heeft opgesteld.
Wat is de rol van de kwaliteitsborger?
De kwaliteitsborger stelt een risicobeoordeling en een borgingsplan aan, waarbij hij het plan toetst aan de bouwtechnische eisen van hoofdstuk 4 (nieuwbouw) of hoofdstuk 5 (verbouw) van het Bouwbesluit (bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet gaat dit over in het Besluit bouwwerken leefomgeving Bbl). Daarmee laat hij zien hoe hij borgt dat het plan conform deze eisen wordt uitgevoerd. Als het bouwwerk gereed is, beoordeelt hij of hij het gerechtvaardigd vertrouwen heeft dat het werk voldoet aan de eisen. Zo ja, dan geeft hij een verklaring af, die in het dossier bevoegd gezag wordt opgenomen.
Heeft de Wkb invloed op de eisen van het Bouwbesluit?
Nee, de eisen uit het Bouwbesluit blijven ongewijzigd, alleen de toetsing verandert. Vanaf het moment dat de wet daadwerkelijk van kracht is, wordt het Bouwbesluit vervangen door het Bbl (Besluit bouwwerken leefomgeving).
Wat is het dossier bevoegd gezag?
In het dossier bevoegd gezag wordt informatie opgenomen die inzichtelijk maakt dat het resultaat van de uitgevoerde bouwwerkzaamheden voldoet aan de bouwtechnische voorschriften. Het dossier bevoegd gezag bevat tekeningen en berekeningen waaruit blijkt wat het uiteindelijke eindresultaat van de bouwactiviteiten is ('as built' informatie). Voor zover van toepassing betreft dit tevens informatie over (aansluit)details die na gereedkoming van het bouwwerk visueel niet meer te beoordelen zijn. Het dossier bevoegd gezag moet worden aangeleverd aan het bevoegd gezag (bijvoorbeeld de gemeente) als het bouwwerk gereed is. Dit is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer. Het bouwwerk mag op z'n vroegst 10 werkdagen na indiening van het dossier bevoegd gezag in gebruik worden genomen. Het dossier bevoegd gezag bevat de volgende gegevens en bescheiden van de gerealiseerde activiteit (art 2.21 BBL):
- Verklaring van de kwaliteitsborger
- Plattegronden van het bouwwerk met daarop gebruiksfuncties
- Gegevens m.b.t. constructieve veiligheid, zoals de belasting en de uiterste grenstoestand van de bouwconstructie
- Gegevens m.b.t. luchtverversing
- Gegevens m.b.t. energiezuinigheid
- Gegevens m.b.t. milieuprestatie
- Gegevens m.b.t. brandveiligheid
- Gegevens m.b.t. toegepaste gelijkwaardige materialen
Hoe werkt kwaliteitsborging bij cascobouw?
Bij cascobouw kan de kwaliteitsborger na afronding van de werkzaamheden van de aannemer meestal nog geen verklaring afgeven. Het bouwwerk voldoet dan namelijk vaak nog niet aan de bouwtechnische regels. Daarvoor zullen buiten de opdracht van de aannemer om nog aanvullende werkzaamheden moeten plaatsvinden. In deze situatie is het sterk aan te raden dat de kwaliteitsborger wordt ingeschakeld door de opdrachtgever. Kijk wel goed naar wat precies de eisen vanuit Bbl zijn. Het plaatsen van een badkamer of keuken is bijvoorbeeld niet verplicht.
Hoe werkt kwaliteitsborging bij deelleveringen?
Als er sprake is van een project van nieuwbouwwoningen dat in delen wordt opgeleverd, kan de kwaliteitsborger bij de eerste batch nog geen verklaring over het geheel afgeven. Het is aan het bevoegd gezag (meestal de gemeente) of zij dan tot handhaving willen overgaan, door bijvoorbeeld geen toestemming te geven voor ingebruikname. Gemeenten kunnen er ook voor kiezen om erop te vertrouwen dat de verklaring nog komt, of om aanvullende informatie op te vragen (zoals een deelrapport van de kwaliteitsborger). Sommige gemeenten willen dat de bouwmelding voor elk deel apart wordt gedaan. Het is verstandig om voor de start van het project dit met de gemeente te bespreken.
Bij sommige projecten is het onhandig om twee weken na gereedmelding te moeten wachten met ingebruikname. Hoe moet daarmee worden omgegaan?
Als het bouwwerk gereed is, verzamelt de initiatiefnemer de benodigde informatie voor het dossier bevoegd gezag en meldt het werk gereed. Het bevoegd gezag heeft dan twee weken de tijd om te beoordelen of het dossier compleet is. Bij afwijkingen kan het bevoegd gezag beslissen om te handhaven. Na die twee weken mag het bouwwerk in gebruik worden genomen. Bij sommige projecten is die twee weken wachttijd heel onhandig en soms zelfs onmogelijk. Denk bijvoorbeeld aan een voetgangersbrug of een nieuwe kademuur. Advies is om hierover vooraf met bevoegd gezag (meestal de gemeente) in overleg te gaan en af te spreken dat zij meteen bij gereedmelding aangeven of zij wel of niet te gaan handhaven. Bij woningen is het verstandig om niet te wachten met de gereedmelding totdat de woning helemaal klaar is. Van belang is dat voldaan wordt aan de bouwtechnische regels, dan kan de gereedmelding bij bevoegd gezag al plaatsvinden.
Klopt het dat er twee opleverdossiers moeten worden aangeleverd?
Dit kan inderdaad het geval zijn. Voor alle bouwwerken geldt dat de aannemer aan de opdrachtgever een dossier moet aanleveren waarin hij aantoont aan de eisen uit het contract te hebben voldaan (privaatrechtelijk). Hierover mag je overigens wel met de opdrachtgever afspraken maken, je mag ook afspreken dat er geen opleverdossier wordt verstrekt. Daarnaast moet bij bouwwerken in gevolgklasse 1 de initiatiefnemer aan het bevoegd gezag (meestal de gemeente) een dossier aanleveren, het 'dossier bevoegd gezag' (publiekrechtelijk). Bij bouwwerken in gevolgklasse 1 kan er dus inderdaad sprake zijn van twee dossiers.
Vragen over het aannemingscontract (Privaatrecht)
Welke wijzigingen zijn er in de Wkb voorzien in het Burgerlijk Wetboek?
De Wkb wijzigt het Burgerlijk Wetboek op 5 onderdelen:
- De waarschuwingsplicht. De waarschuwing moet schriftelijk en ondubbelzinnig gebeuren. Daarbij moet de aannemer de opdrachtgever wijzen op de mogelijke gevolgen.
- Het opleverdossier. De aannemer moet bij de gereedmelding van het werk een dossier aan de opdrachtgever overhandigen met onder andere tekeningen en berekeningen, en onderhoudsvoorschriften.
- De aansprakelijkheid van de aannemer voor verborgen gebreken. De aannemer wordt aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van omgekeerde bewijslast is echter geen sprake.
- De informatieplicht bij nieuwbouwwoningen. De aannemer moet de opdrachtgever vooraf informeren op welke manier zijn verplichtingen en aansprakelijkheid voor gebreken door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid wordt gedekt.
- Het 5%-depot bij nieuwbouwwoningen. Dit depot valt vrij drie maanden na oplevering. De aannemer moet aan de opdrachtgever tussen de één en twee maanden na oplevering een brief sturen waarin hij hem in de gelegenheid stelt aan te geven of hij (een deel van) het depot nog wil achterhouden na die drie maanden.
Wat betekent de wijziging in de waarschuwingsplicht?
De waarschuwing moet nu schriftelijk en ondubbelzinnig gebeuren. Daarbij moet de aannemer de opdrachtgever wijzen op de mogelijke gevolgen. Schriftelijk waarschuwen was eigenlijk ook voor de invoering van de Wkb al nodig om te kunnen bewijzen dat er gewaarschuwd is. Door de Wkb moet het nu ondubbelzinnig gebeuren, dat wil zeggen dat het voor alle partijen duidelijk is dat dit een waarschuwing betreft. Daarbij moet de aannemer wijzen op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst, dus inzicht geven wat er kan gebeuren als de opdrachtgever tegen de waarschuwing ingaat. Dit laatste kan mogelijk behoorlijk wat extra administratieve last voor de aannemer opleveren. Bij een consument, dus een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, mag van dit artikel niet afgeweken worden. Bij zakelijke opdrachtgevers mag dit artikel wel worden aangepast of uitgesloten. De wijzigingen in de waarschuwingsplicht gelden ook voor lopende contracten, dus contracten die vóór 1 januari 2024 zijn afgesloten. Van belang is of het moment waarop wordt gewaarschuwd na 1 januari 2024 ligt.
Wat betekent de wijziging met betrekking tot het opleverdossier?
Door een wijziging in het BW wordt de aannemer verplicht een dossier aan de opdrachtgever te leveren waarin hij aantoont aan de eisen uit het contract te hebben voldaan. Het dossier moet worden overhandigd bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, dus eigenlijk al voor de daadwerkelijke oplevering.
Het dossier moet bevatten: "gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden en bevat in ieder geval: a. tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk; b. gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk".
Aannemer en opdrachtgever kunnen onderling afspraken maken over de inhoud van het opleverdossier en het moment van aanleveren. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de clausules die door Bouwend Nederland zijn gemaakt en die ook in de AVA-modelcontracten zijn verwerkt. Aannemer en opdrachtgever kunnen ook onderling afspreken dat er geen opleverdossier hoeft te worden aangeleverd. Voor nieuwbouwwoningen is een richtlijn ontwikkeldin ontwikkeling waarin is uitgewerkt wat er in het opleverdossier moet staan (de NPR 8092). Deze is gratis te downloaden op de website van de NEN.
Klopt het dat er twee opleverdossiers moeten worden aangeleverd?
Dit kan inderdaad het geval zijn. Voor alle bouwwerken geldt dat de aannemer aan de opdrachtgever een dossier moet aanleveren waarin hij aantoont aan de eisen uit het contract te hebben voldaan (privaatrechtelijk). Hierover mag je overigens wel met de opdrachtgever afspraken maken, je mag ook afspreken dat er geen opleverdossier wordt verstrekt. Daarnaast moet bij bouwwerken in gevolgklasse 1 de initiatiefnemer aan het bevoegd gezag (meestal de gemeente) een dossier aanleveren, het “dossier bevoegd gezag” (publiekrechtelijk). Bij bouwwerken in gevolgklasse 1 kan dus inderdaad sprake zijn van twee dossiers.
Wanneer gaat de bepaling over het opleverdossier in?
Het is nog niet helemaal duidelijk wanneer de verplichting tot het aanleveren van opleverdocumentatie gaat gelden. In ieder geval zal het niet eerder zijn dan datum inwerkingtreding (1 januari 2024) en alleen gelden voor overeenkomsten die daarna gesloten worden. Bij projecten waarvan de aanneemovereenkomst al is gesloten vóór 1 januari 2024 hoeft dus geen opleverdossier te worden overhandigd.
Wat betekent de wijziging met betrekking tot de aansprakelijkheid bij verborgen gebreken?
Met de invoering van de Wkb is de aannemer aansprakelijk voor alle gebreken die na oplevering worden ontdekt. Het maakt niet meer uit of de opdrachtgever deze gebreken had kunnen zien bij de oplevering. De aannemer is niet aansprakelijk als het gebrek niet aan de aannemer is toe te rekenen (zoals bij bijvoorbeeld een ontwerpfout), maar daarvoor moet de aannemer het bewijs leveren. Van omgekeerde bewijslast is echter geen sprake.
Wat betekent de informatieplicht bij nieuwbouwwoningen?
De bouwer moet zijn opdrachtgever informeren over de wijze waarop hij verzekerd is tegen de gevolgen van faillissement en tegen kwaliteitsgebreken. Deze informatie kan ook bestaan uit de mededeling dat je niet verzekerd bent. De informatie moet schriftelijk en ondubbelzinnig worden verstrekt, en vóórdat de opdrachtgever gebonden is aan een overeenkomst. Deze bepaling geldt alleen in geval van nieuwbouw van woningen.
Wat verandert er in de 5%-regeling?
De huidige wet zegt dat bij de bouw van een woning voor een consument, de consument het recht heeft om de laatste 5% van de aanneemsom in depot te storten bij de notaris en deze drie maanden vast te houden. In de praktijk is het nog wel eens onduidelijk of de notaris dan na die drie maanden dit bedrag aan de aannemer mag overmaken, of dat hij hiervoor nog de expliciete toestemming van de consument nodig heeft. Na invoering van de Wkb zal de aannemer in de tweede maand na oplevering de consument een brief moeten sturen waarin hij de consument erop wijst dat hij ook na de periode van drie maanden na oplevering de gelegenheid heeft om een bedrag vast te houden dat in redelijke verhouding staat met de dan nog openstaande punten. Als de notaris een kopie van deze brief heeft ontvangen en na drie maanden na oplevering niets meer heeft gehoord van de consument, moet hij het depotbedrag aan de aannemer laten vrijvallen zonder dat de consument hier nog toestemming voor hoeft te geven. Deze bepaling geldt alleen in geval van nieuwbouw van woningen. Een voorbeeld van deze 'tweedemaandsbrief' is hier te vinden.
Vragen over de kwaliteitsborging
Aan welke eisen moeten kwaliteitsborgers voldoen?
Kwaliteitsborgers moeten een door de overheid toegelaten 'instrument' toepassen, bijvoorbeeld een certificeringsregeling. In zo'n instrument worden eisen aan kwaliteitsborgers beschreven. De wet stelt hier minimumeisen aan, bijvoorbeeld op het gebied van opleiding en/of ervaring. Kwaliteitsborgers moeten onafhankelijk zijn, dat wil zeggen: niet betrokken bij ontwerp, bouw, onderhoud etcetera van het bouwwerk waarvoor zij de borging doen. De Toelatingscommissie Kwaliteitsborging houdt een register bij met toegelaten kwaliteitsborgers. Daarin staat ook welk(e) instrument(en) zij mogen toepassen.
Mag de kwaliteitsborger vertrouwen op de informatie van de aannemer, of moet hij alles opnieuw toetsen?
Als de aannemer gecertificeerd is volgens de nieuwe BRL 5029 mag de private kwaliteitsborger gebruik maken van de (resultaten van de) borgingssystemen van de aannemer. Met een BRL 5029 certificaat kunnen aannemers optimaal samenwerken met kwaliteitsborgers, omdat die laatsten dan weten dat de gecertificeerde bouwers hun kwaliteit op een gestandaardiseerde en betrouwbare manier zelf controleren.
Hoe vind ik een kwaliteitsborger?
Het is belangrijk om eerst te bepalen welk instrument het beste bij je bedrijf past. Het ene instrument gaat meer uit van eigen controles door de aannemer, het andere instrument legt een grotere rol bij de kwaliteitsborger. Een indicatie hierbij geeft de instrumentenmatrix van een van de kwaliteitsborgers, hoewel dit overzicht wellicht niet 100% volledig en accuraat is. Als je een instrument hebt gekozen, kun je vervolgens op zoek naar een kwaliteitsborger die dit instrument mag toepassen. De Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging houdt een register bij met toegelaten kwaliteitsborgers, daarin staat ook welk(e) instrument(en) zij mogen toepassen.
Wie schakelt de kwaliteitsborger in?
Uitgangspunt in de wet is dat de initiatiefnemer zorgt voor het inschakelen van de kwaliteitsborger. De initiatiefnemer is vaak de opdrachtgever, dus bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, woningcorporatie of een consument. De aannemer kan ervoor kiezen om de opdrachtgever te ontzorgen door namens hem de kwaliteitsborger in te schakelen. Dit kan uit oogpunt van klantenbinding een goede keuze zijn, maar brengt wel de nodige risico’s met zich mee. Zo wordt de aannemer op deze manier verantwoordelijk voor de inhoud van het dossier bevoegd gezag en het op tijd aanleveren ervan bij de gemeente. Als er bepaalde gegevens ontbreken, kan de gemeente de opdrachtgever verbieden om het bouwwerk in gebruik te nemen. De consequenties hiervan komen dan (mogelijk) voor risico van de aannemer. Als je als aannemer de kwaliteitsborger inschakelt, is het advies om gebruik te maken van de modelovereenkomst die Bouwend Nederland samen met de Vereniging KwaliteitsBorging Nederland heeft opgesteld.
Wat kost een kwaliteitsborger?
De hoogte van de kosten voor de kwaliteitsborger zijn afhankelijk van de risicobeoordeling, het te gebruiken instrument en het aantal toetsmomenten. Uit de praktijk zal moeten blijken hoe dit er in specifieke gevallen uit komt te zien. Als jij de partij bent die de kwalteitsborger inschakelt, neem je deze op in de aanneemsom richting de opdrachtgever. Daarnaast zal de aannemer extra kosten hebben, bijvoorbeeld als gevolg van (extra) controles die de kwaliteitsborger opneemt in het borgingsplan of het bijhouden van het as-builtdossier. Ook deze kosten kun je aan de opdrachtgever doorberekenen.
Welke opleiding is er om een kwaliteitsborger te worden?
Op dit moment is er nog geen algemene opleiding. Instrumentaanbieders stellen hun eigen opleidingseisen. Kwaliteitsborgers moeten voldoen aan de eisen die in wet en instrumenten aan hen worden gesteld.
Kan de opdrachtgever of het bevoegd gezag bepalen welk instrument en/of kwaliteitsborger er gehanteerd dient te worden, eventueel door middel van contractvorm of vergunningverstrekking?
Opdrachtgever kan via een bestek of in de overeenkomst aangeven welke borger bij het project betrokken is en welk instrument wordt toegepast. Bevoegd gezag kan dit niet voorschrijven, maar toetst alleen of instrument en borger geregistreerd staan.
Wat zijn de gevolgen voor de aannemer als de kwaliteitsborger tijdens de uitvoering niet voldoet of niet goed bewaakt?
De kwaliteitsborger houdt toezicht door middel van een instrument. Als daar fouten in gemaakt worden kan hij onterecht zaken goedkeuren die vaak pas later aan het licht zullen komen. In dat geval is de borger aansprakelijk te stellen door de degene die hem heeft ingeschakeld. Het instrument regelt hoe hiermee wordt omgegaan. De borger wordt echter nooit volledig aansprakelijk voor het maken van een fout, slechts voor het niet ontdekken hiervan. In het geval dat er conflict op treedt tijdens het bouwproces kan een andere kwaliteitsborger worden ingeschakeld. Dit betekent echter wel dat het proces rond het borgingsplan en vergunningverlening opnieuw doorlopen moet worden. In dit kader is het raadzaam er als aannemer zelf voor te zorgen dat alle kritische stappen aantoonbaar zijn gedocumenteerd op een wijze die eventuele discussie over de kwaliteit van de uitvoering zoveel mogelijk uitsluit. Dit geldt ook voor diensten uitgevoerd door onderaannemers en voor de kwaliteit van de ingekochte materialen.
Kan de kwaliteitsborger het project stil leggen?
Nee, de kwaliteitsborger legt het project niet stil. Bevoegd gezag (meestal de gemeente) kan handhaven op basis van informatie van de kwaliteitsborger en in het kader daarvan het werk stil leggen. De kwaliteitsborger heeft één formele sanctiemogelijkheid, dat is aan het eind van het proces afzien van verstrekking van de verklaring.
Keurt de kwaliteitsborger ook de constructie? Dus heeft de kwaliteitsborger een aantoonbare constructieve achtergrond nodig?
Constructieve veiligheid is onderdeel van de kwaliteitsborging. Binnen de kwaliteitsborgingsorganisatie zal dus constructieve kennis aanwezig moeten zijn. Het kan zijn dat jouw contactpersoon hiervoor een collega moet raadplegen.
Wat als er verschil van inzicht is tussen kwaliteitsborger en de bouwer over de kwaliteit?
Kwaliteitsborgers moeten een klachten- en geschillenprocedure hanteren, voorgeschreven in het te hanteren instrument.
Gaat de kwaliteitsborger ook toetsen op eisen waterschap, milieudienst, brandweer ect.?
De kwaliteitsborger toetst op de bouwtechnische regels van hoofdstuk 4 (nieuwbouw) of hoofdstuk 5 (verbouw) van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Hieronder valt ook brandveiligheid. Eisen uit andere wetgeving, bijvoorbeeld t.a.v. milieu of eisen van het waterschap zijn geen taak voor de kwaliteitsborger.
Is de aannemer verplicht om informatie aan te leveren aan de kwaliteitsborger?
Nee, formeel gezien niet. De initiatiefnemer heeft de wettelijke verantwoordelijkheid om te regelen dat er een kwaliteitsborger wordt ingeschakeld en dat de kwaliteitsborger de informatie krijgt die hij nodig heeft. In de praktijk zal de initiatiefnemer daar vaak wel de aannemer bij willen inschakelen. Dit kan hij doen door in het aannemingscontract af te spreken dat de aannemer zijn medewerking verleent, tegen een vergoeding. Het zomaar medewerking verlenen zonder dat daar een verplichting toe bestaat en een vergoeding wordt verstrekt is af te raden. Daarmee trekt de aannemer namelijk ook de verantwoordelijkheid voor bijvoorbeeld de juistheid van de foto’s en andere informatie naar zich toe.