Vragen over bouwrecht? Wij geven advies op maat!

Sinds het begin van de coronacrisis wordt er door hypotheekverstrekkers steeds vaker de eis aan de opdrachtgever gesteld dat de te bouwen woning met afbouwgarantie van bijvoorbeeld Woningborg of Bouwgarant wordt gebouwd. Vaak krijgen we de vraag of er geen alternatief voor een dergelijke afbouwgarantie bestaat, met name indien de aannemer niet is aangesloten bij een van bovengenoemde stichtingen.

Het antwoord is ja. Partijen kunnen een bankgarantie overeenkomen, die kan worden ingeroepen in het geval de aannemer in surseance van betaling of faillissement verkeert, en de woning nog niet af is. De bankgarantie kan het risico van extra kosten die een andere aannemer maakt -boven op het restant van de aanneemsom- om de woning te kunnen afbouwen, afdekken. Echter niet iedere hypotheekverstrekker stemt met dit alternatief in en soms is er discussie over de hoogte van de af te geven bankgarantie.

TIP: Bespreek met de opdrachtgever of als alternatief voor een afbouwgarantie, een bankgarantie of voorfinanciering door de aannemer mogelijk is.

In de praktijk lopen veel van onze lidbedrijven aan tegen een discussie met de opdrachtgever over de vraag of op tijd is opgeleverd en wat daarvan de consequenties zijn. Dat speelt in het geval waarin geen vaste einddatum voor oplevering is overeengekomen, maar een bouwtijd in werkbare werkdagen.

In geval van te late oplevering de aannemer in veel gevallen een korting of gefixeerde schadevergoeding per kalender- of werkdag verschuldigd. De hoogte hiervan is vastgelegd in de gebruikelijk algemene voorwaarden (UAV 2012, AVA 2013 herzien december 2014, de Covo2010 en de modelcontracten van de waarborgende instellingen). Soms wijkt een opdrachtgever in de overeenkomst van deze standaard bedragen af met hogere bedragen. Als de bouwtijd is uitgelopen door onwerkbare werkdagen wegens weeromstandigheden, zal de aannemer moeten bewijzen dat deze dagen voor hem ook daadwerkelijk onwerkbaar zijn geweest. De gebruikelijke algemene voorwaarden bepalen dat de aannemer hele onwerkbare werkdagen kan opvoeren als hij gedurende 5 uren het grootste gedeelte van het personeel en materieel niet heeft kunnen werken. Soms mag de aannemer ook halve werkbare werkdagen opvoeren, het gaat dan om 2 uur in plaats van 5 uur.

De aannemer kan hele of halve onwerkbare werkdagen als gevolg van slecht weer onderbouwen met een overzicht van Infoplaza via onze website. Men kiest dan een weerstation op basis van een postcode van de locatie van de bouwplaats. Een onwerkbare werkdag op dat overzicht hoeft overigens niet in alle gevallen ook daadwerkelijk onwerkbaar te zijn geweest. Dat is afhankelijk van de stand van het werk.

Tip: Het voeren van een goede projectadministratie, waarin ofwel in een dagboek of bouwverslagen onwerkbare werkdagen worden opgetekend, is nog altijd het beste. Zeker als dit ook periodiek met opdrachtgever wordt gedeeld. Dat voorkomt ook veel discussies achteraf.

Bij Bouwend Nederland Advies krijgen we vaak de vraag of wij voorbeelden hebben van garantiebepalingen. Ook wordt in dat kader vaak gesproken over “wettelijke garantie”. Garantie is niet in de wet geregeld en is ook niet verplicht. Bouwend Nederland heeft dan ook geen model garantieverklaring. Aansprakelijkheid is wel in de wet (en ook in de meeste algemene voorwaarden) opgenomen.

Het grote verschil tussen aansprakelijkheid en garantie is de bewijslast. Bij aansprakelijkheid dient de opdrachtgever aan te tonen dat het gebrek aan de aannemer is toe te rekenen, bij garantie moet de aannemer het gebrek in beginsel herstellen tenzij hij kan aantonen dat het niet onder de garantie valt (bijvoorbeeld omdat er sprake is van achterstallig onderhoud, verkeerd gebruik of schade door een derde).