Woningmarkt

Een goed functionerende woningmarkt vormt voor de bouwsector een bron van bouwactiviteiten en werkgelegenheid. Ruim veertig procent van de totale jaarlijkse bouwproductie is woningmarkt gerelateerd (nieuwbouw, onderhoud, renovatie en verbetering). Daarvoor is het nodig dat vraag en aanbod goed op elkaar aansluiten en er voldoende doorstroming is. Als gevolg van de economische crisis verkeert de woningmarkt in zwaar weer. De vraag naar nieuwbouwwoningen is sterk gedaald, de investeringen van woningcorporaties staan onder druk en de financieringsmogelijkheden van consumenten en bedrijven zijn aanzienlijk beperkt. De woningmarkt zit op slot, met als gevolg dat de afgelopen jaren de woningbouwproductie fors is teruggelopen.

Regionale woondeals

De Rijksoverheid wil in de periode tot en met 2030 ruim 900.000 woningen in Nederland bijbouwen om zo het woningtekort op te lossen. Om dit te realiseren heeft minister De Jonge 35 regionale woondeals gesloten. In de regionale woondeals staan, naast de afspraken over het aantal te bouwen en transformeren woningen, ook de locaties, het aandeel betaalbare woningen, het percentage sociale huur en afspraken over de huisvesting van aandachtsgroepen. De woondeals vormen de komende jaren de basis voor de volkshuisvestelijke opgave. De woondeals zorgen voor een versterking van de samenwerking rond volkshuisvesting, waarbij alle partijen, Rijk, provincie, gemeente, marktpartijen en corporaties, hun aandeel leveren.

De woondeals zijn afgesloten in alle provincies in de periode tussen december 2022 en april 2023. Partijen uit de Woningbouwcoalitie (bestaande uit NVM, Vereniging Eigen Huis, WoningbouwersNL, Aedes, NEPROM, IVBN en Bouwend Nederland) hebben in een flink aantal regionale woondeals via een steunbetuiging verklaard op basis van gelijkwaardigheid en met respect voor ieders verantwoordelijken structureel samen te werken aan het reduceren van het woningtekort.

De afspraken in de regionale woondeals omvatten de bouw van in totaal 936.349 woningen in heel Nederland (zie onderstaande figuur). De woondeals bevatten ook de woningbouwprogrammering per woondeal over de periode 2022 tot en met 2030. In de woondeals zijn afspraken gemaakt over betaalbaarheid, waarbij op regionaal niveau twee derde van de te bouwen woningen betaalbaar moet zijn en iedere gemeente moet streven naar 30% sociale woningen in de voorraad. Onderdeel van de afspraken in de woondeals is ook dat het aantal te bouwen woningen (geschikt) voor ouderen, flexwoningen en vakantieparken verder wordt geconcretiseerd.

Klik hier voor meer informatie over de regionale woondeals per provincie. Voor een overzicht van locaties en aantallen klik hier.

Versnellingstafels

Voor de uitrol van de woondeals worden in elke regio versnellingstafels ingericht met deelnemers vanuit provincie, gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen. De samenwerking krijgt vorm in deelname aan regionale versnellingstafels waar de voortgang op basis van monitoring, inbreng en afweging vanuit alle partijen wordt besproken. Hierbij worden afspraken gemaakt om woningbouwprojecten te versnellen, knelpunten op te lossen en snel tot noodzakelijke doorbraken te komen. Indien er sprake is van landelijke thema’s kunnen deze worden doorgezet naar de landelijke versnellingstafel. Bouwend Nederland neemt deel aan de regionale en landelijke versnellingstafels.

Versnellingsmaatregelen vanuit het Rijk

Het doel van het afsluiten van de regionale woondeals is meer regie genomen op de volkshuisvesting in Nederland. Vanuit het Rijk wordt enerzijds duidelijkheid gegeven over wat er nodig is en anderzijds worden partijen zo goed mogelijk ondersteund bij de realisatie hiervan. Ondersteuning wordt onder andere gegeven met het plan van aanpak voor het versnellen van processen en procedures van de woningbouw door deze parallel te schakelen. Tevens via een flexpoolregeling om meer capaciteit te organiseren. Financiële ondersteuning wordt gegeven via een woningbouwimpuls, stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen, transformatiefaciliteit en bijdrage voor de huisvesting van aandachtsgroepen.

Doorbouwen in veranderende omstandigheden

Vanaf de start van het kabinet is ingezet op de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030. De omstandigheden zijn echter sterk veranderd. De vraag naar huisvesting groeit sterker dan verwacht, vooral door migratie. Tegelijkertijd zijn de financiële omstandigheden voor de woningbouw voor met name de korte termijn moeilijker geworden door sterk gestegen rente en bouwkosten en beleid.. De prognose van het Economisch Instituut voor de Bouw gaat uit van een daling van de woningbouwproductie van 3,5% in 2023 en nog eens 5,5% in 2024 ten opzichte van het jaar ervoor. De Neprom geeft aan een daling van -50% te verwachten. Inzet van de minister is om snel te (blijven) bouwen wat al vergund is én snel te vergunnen wat op korte termijn gebouwd kan worden. Daarnaast worden extra maatregelen genomen zoals een start-bouwimpuls van minimaal 250 miljoen euro om te zorgen dat zoveel mogelijk woningbouwprojecten op korte termijn gebouwd kunnen worden. Tevens ruim 300 miljoen euro extra om de bouw van flexwoningen te stimuleren, die snel gerealiseerd kunnen worden, voor onder andere Oekraïense ontheemden en statushouders. Ook wordt gekeken naar het beter benutten van de bestaande voorraad o.a. door optoppen en splitsen.

Standpunt Bouwend Nederland

Nederland ligt nog onvoldoende op koers om de ambitie van minister De Jonge – 900.000 nieuwe woningen tot en met 2030 – waar te maken. Dat komt deels door de focus van bestuurders op binnenstedelijke ontwikkeling. Dat duurt langer, is complexer en veel duurder dan nieuwbouw aan de randen. Ook het te kleine aandeel ‘harde’ bouwplannen (35 procent) vormt een risico. De stikstofimpasse, de nadruk op betaalbaarheid en de regulering van de middenhuur bemoeilijken de woningbouwopgave. Bouwend Nederland roept gemeenten en provincies op om bij de uitwerking van de provinciale woondeals samen met bouwers en ontwikkelaars te zorgen voor voldoende harde, uitvoerbare bouwplannen om zo de afgesproken aantallen woningen te kunnen realiseren. Er moeten daarbij geen extra eisen aan nieuwbouw worden gesteld die strenger zijn dan de wet. Dat gebeurt nu vaak wel, bijvoorbeeld op het gebied van bouwmaterialen, ontwerp of milieu.

Huurmarkt

De huurmarkt is een belangrijk onderdeel van de woningmarkt. Woningcorporaties hebben een belangrijke rol in het huisvesten van lagere inkomens en het leefbaar maken en houden van wijken. Particuliere verhuurders vervullen een steeds belangrijkere rol in het laten aansluiten van de sociale huurmarkt op de koopmarkt, en in het huisvesten van doelgroepen als studenten en ouderen. Voor zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders is een goed functionerende markt, met voldoende investeringsruimte, van groot belang.

Situatie

Er zijn op dit moment ongeveer 2,4 miljoen sociale huurwoningen. Internationaal is dat, zeker gezien de welvaart in Nederland, erg hoog. Van oorsprong waren sociale huurwoningen immers bedoeld voor de lagere inkomens. Inmiddels wonen er ruim 240.000 huishoudens in een sociale huurwoning, die op basis van hun inkomen hier eigenlijk niet voor in aanmerking zouden komen. Toch betalen ook deze inkomens geen reële huurprijs. Dat wordt ‘scheefwonen’ genoemd.

Consequenties

Het Kabinet wil scheefwonen aanpakken, om de doorstroom van deze groep naar de particuliere huurmarkt of de koopmarkt te bevorderen. De woningmarkt gaat dan beter functioneren en investeringen nemen toe. Anderzijds wil het Kabinet een verhuurderheffing opleggen om verhuurders in het sociale segment te dwingen een meer marktconforme huur te gaan vragen. De afgelopen tijd was er veel onduidelijkheid over de resterende investeringsruimte van verhuurders, waardoor allerlei projecten werden uitgesteld en stopgezet. Inmiddels is het Woonakkoord gesloten tussen PvdA, VVD, ChristenUnie, D66 en SGP. Uit de doorrekeningen daar van blijkt dat de investeringsruimte van woningcorporaties beperkt wordt aangetast.

Standpunt

Bouwend Nederland vindt dat woningcorporaties een belangrijke maatschappelijke rol vervullen. Het is belangrijk dat zij hun kerntaken goed kunnen vervullen. De meeste corporaties zullen dat de komende jaren kunnen, als zij tenminste besluiten de geboden ruimte voor huurverhogingen benutten.

Financiering woningmarkt

De financieringsmogelijkheden van consumenten en bedrijven zijn als gevolg van de economische crisis aanzienlijk beperkt. Consumenten krijgen minder gemakkelijk een hypotheek krijgen en kunnen minder lenen. Ook zijn de eisen voor projectfinanciering fors aangescherpt. Voor een gezonde woningmarkt is het noodzakelijk dat er voldoende financieringsaanbod is en dat er langdurige zekerheid wordt geboden over de fiscale behandeling van de eigen woning. Vooral voor starters is hypothecaire maatwerkfinanciering nodig. Voor de langere termijn financiering van de woningmarkt moet er een oplossing komen voor de ‘funding gap’ van de banken en is het nodig dat investeringen van institutionele beleggers en pensioenfondsen in de woningmarkt moeten op gang worden gebracht.

Situatie

Als gevolg van de economische crisis hebben banken te maken met aangescherpte liquiditeitseisen (Basel III) en ondervinden zij problemen op de internationale kapitaalmarkt bij het vinden van herfinanciering van uitstaande hypotheekleningen. In totaal hebben banken voor ongeveer 600 miljard euro aan hypotheken verstrekt. Banken zijn hierdoor terughoudender geworden bij het verstrekken van hypotheken. In samenhang met de door de banken gehanteerde normen (gedragscode hypothecaire financiering) is het voor consumenten een stuk moeilijker geworden om voldoende hypothecaire financiering te krijgen. Daarbij is de koopkracht van consumenten afgenomen als gevolg van de overheidsbezuinigingen om het begrotingstekort weer op orde te brengen.

Consequenties

De verkoop van nieuwbouw woningen is sinds de crisis in 2008 met ongeveer 75% is afgenomen (van ruim 4.000 naar ongeveer 1.300 woningen per maand). De woningbouwproductie is hierdoor afgenomen met ongeveer 6 miljard euro per jaar (-21%). Het kabinet heeft ten aanzien van de koopmarkt een aantal maatregelen genomen die duidelijkheid bieden ten aanzien van de hypotheekrenteaftrek, maar die tevens als gevolg hebben dat de woningverkopen de komende jaren op een laag niveau zullen blijven.

Standpunt

Bouwend Nederland vindt dat de voor de hypotheekverstrekking gehanteerde normen voldoende ruimte moeten bieden voor consumenten om de gewenste financiering voor de aankoop of verbouwing van hun woning te krijgen. De inzet is daarbij gericht op:

verstrekken van maatwerkfinanciering door banken aan starters
oplossing voor de ‘funding gap’ van banken
toetreding van institutionele beleggers en pensioenfondsen tot de woningmarkt

Grondprijsbeleid gemeenten

De stichtingskosten van nieuwe koopwoningen zijn te hoog in relatie tot het aanbod van (vergelijkbare) bestaande woningen. Het prijsverschil tussen nieuwbouwwoningen en bestaande woningen wordt veroorzaakt door het te hoge aandeel van de grondprijs. De grondkosten bedragen gemiddeld ongeveer 34% van de verkoopprijs van een nieuwbouw koopwoning.

In de huidige marktsituatie, waarin de verkoopprijzen van (nieuwe) woningen sinds het uitbreken van de crisis met gemiddeld bijna 15% zijn gedaald, moeten de grondprijzen mee omlaag. Gemeenten moeten de grondprijzen aanpassen aan de actuele marktsituatie en onnodige en oneigenlijke kosten die worden ‘opgehangen’ aan de ontwikkeling van een project zoveel mogelijk beperken.

Ruben Heezen manager beleid & public affairs